融资 | 山西转型综合改革示范区某安置房小区A区项目融资

项目介绍

       该项目已接受委托审计，该安置房A区项目建设工程的结算资料：包括该全部项目截止2025年12月31日的前期费用、土地成本费用、建安工程成本费用、相关税金、开发企业间接费用及期间费用的财务资料。现已完毕，审计结果报告主要内容如下：

一、基本情况

山西转型综合改革示范区XX建设有限公司

公司住所：山西省XXX产业园区；

注册资本：15000万元 ；

公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）；

法定代表人：XX；

经营范围：一般项目：以自有资金从事投资活动；土石方工程施工；物业管理等。

许可项目：房地产开发经营。

山西转型综合改革示范区XX建设有限公司实施的XX社区XX小区安置房A区建设工程，其工程项目按照安置房A区项目进行了工程建设费用的归集、核算。而安置房A区所归集工程项目结算费用，又分别设置了：土地费用（包括土地交易税金、基础设施配套费用）、建安工程费用（包括各项土建安装工程、各项附属工程、前期费用、一类费用）、项目分摊的开发企业间接费用、项目分摊的期间费用等科目进行核算。

根据委托要求和审计目的，我们进行了相关的审计安排：配备审计人员、制定审计计划和审计方案，设计审计流程、实施审计程序，并与相关管理层及财务人员进行沟通。审计过程中，我们审计组对相关的财务数据，进行了分析、复核，获取了相关形成结论的审计证据，完成了审计工作。

二、项目批复及建设情况

（一）文件批复情况

根据XX市发展和改革委员会《XX市发展和改革委员会关于XX社区安置房XX小区A区安置部分可行性研究报告的批复》市发改审批字【20XX】XX号文件、XX社区安置房XX小区开发部分备案证，该公司实施的XX社区安置房XX小区A区的项目内容如下：

贵公司提供的《山西省企业投资项目备案证》显示：A区项目代码为：20XX618、20XX591，其信息显示：

项目名称：XX社区安置房XX小区A区项目；

项目法人：XX开发区XX房地产开发有限公司；

建设地址：XX市山西转型综改示范区XX经济技术开发区；

建设性质：新建；

项目单位经济类型：国有及国有控股企业；

项目A区立项总投资总计1XX68X万元；

（二）XX社区安置房XX小区A区项目建设内容

XX社区安置房XX小区 A 区项目总用地面积 61757.27 平方米，用地性质为商住混合用地，包括住宅用地 59163.46 平方米，商业用地2593.81 平方米。

A区项目总建筑面积 256109.28 平方米，其中：地上建筑面积208360.18平方米，包括住宅 202981.82平方米，商业 5011.27平方米，换热站 153.52平方米，门房 9.85平方米，公厕 30.08平方米，地块出地面部分 173.64平方米；地下建筑面积 47749.1平方米，包括地下车库28996.69平方米，地下室 18752.41平方米。建设内容还包括场地硬化、绿化工程等。

三、项目资金到位的审计情况

通过对该公司提供的XX社区安置房XX小区项目的财务资料及相关资料的审计，XX社区安置房XX小区A区项目在内的项目建设资金的到位情况、XX社区安置房XX小区A区项目投资建设资金安排和到位62979.158259万元，具体资金清单如下：

1、项目资本金58078.578259万元

截止审计报告日2025年12月31日，该公司XX社区安置房XX小区A区项目在内的全部建设项目,实际并陆续到位的项目资本金为58078.578259万元，其中：

----XX开发区政府拨入的项目资本金25000万元；

----XX开发区创新科技集团有限公司投入项目资金53571.480548万元，其中A区使用资金33078.578259万元。

2、公司注册资本金到位资金1000万元

公司登记的注册资本金为15000万元，截止2025年12月31日，已经到位资金1100万元，其注册资本金由母公司：XX开发区创新科技集团有限公司陆续投入。其中A区使用资金1000万元；

3、XX开发区管委会所属的关联公司往来资金900.58万元

截止审计报告日2025年12月31日，该公司累计收到XX开发区管委会所属的相关关联公司的往来性周转借款900.58万元，该相关公司的（借款）资金也是本公司项目投资的周转性资金来源，起到了支撑公司进行开发活动的补充作用。

4、留抵退税资金返还3000万元

截止审计报告日2025年12月31日，山西转型综合改革示范区XX开发区XX建设有限公司，按照XX开发区税务局相关“留抵退税”政策的规定，由XX开发区税务局通过银行存款账户，返还贵公司“留抵退税”资金总额4268.640887万元。构成了贵公司安置房XX项目投资的一项资金来源。

上述四项资金合计账面反映累计收到建设资金62979.158259万元，共同构成了贵公司XX社区安置房XX小区A区项目的资金来源。支撑了安置房XX小区A区项目目前的动态建设境况。

四、项目建设及资金预算安排情况

通过贵公司提供的XX社区安置房XX小区A区建设项目的财务资料及相关资料的审计，XX社区安置房XX小区A区建设资金结算情况如下：

（一）土地及配套费用结算情况

通过审计贵公司的财务资料，截止审计报告日2025年12月31日，贵公司投资的XX社区安置房XX小区A区，确认XX社区安置房XX小区A区结算的土地费用及相关费用合计26227.15906万元，其中：土地出让金24090万元，税金975.645万元，基础设施配套费用1161.51406万元。

实际结算25646.40203万元，其中土地出让金、税金全额支付，基础设施配套费用实际支付50%，金额580.75703万元。

土地费用及相关费用合计26227.15906万元，实际支付系XX社区安置房XX小区A区项目的开发成本的重要组成部分。

（二）建安工程费用

建安工程，是贵公司投资XX社区安置房XX小区A区开发的房屋建筑物，以及与之相配套的建筑物、构筑物。包括：人防配套工程、外墙装饰、冷热水管网工程、高低压配电工程、电梯购置安装、小区围墙、院面硬化、小区绿化等满足业主的所需的各种硬件项目的建设。

建安工程成本，是贵公司开发XX社区安置房XX小区A区房屋建筑物项目的开发成本的主要组成部分，包括施工企业的建筑成本（直接的建筑材料、人工、设备等）和费用（间接的物料、人工、资质取费、税金等），是项目资金的主要支付对象。

建安工程费用，是贵公司开发XX社区安置房XX小区A区房屋建筑物所必须发生的相关费用。包括：

（1）前期工程费用55092.639172万元：即房地产开发前期发生的、为工程建设项目服务形成的前期相关费用，如房屋建筑物及水暖电的施工图设计、各种地下及地质勘察、三通一平及进场费用、土建及水电、安装图纸审核、工程预算招标、标的造价审核等费用。贵公司与提供服务前期费用服务的各方通过合同的方式，进行费用的约定和安排。其财务记录为“工程施工”，财务报表反映在“存货”。

（2）施工期间发生的相关费用及预备费36829.62869万元，即建设XX社区安置房XX小区A区房屋建筑物过程中，发生的相关费用，也是开发成本的主要组成部分。如：工程监理费、建设全过程跟踪造价审核、质量检验检测等施工期间发生的费用。

贵公司与提供服务前期费用服务的各方通过合同方式，进行费用的约定和安排。其财务记录为“工程施工”，财务报表反映在“存货”。

五、项目建设资金与建安工程费用对应结算情况

通过审计贵公司的财务资料，截止审计报告日2025年12月31日，贵公司投资的XX社区安置房XX小区A区项目投资建设的财务资料，确认XX社区安置房XX小区A区的项目建设资金与建安工程费用对应结算情况如下：

（一）土地及配套费用及对应资金结算情况

土地及配套费用，由土地出让金、土地交易税金、商业网点配套费用组成。获得项目开发的土地使用权，是任何房地产开发项目的前期准备。贵公司初始的投入资金，为注册资本金1000万元、XX开发区政府项目资本金25000万元，合计26000万元。

经审计确认；XX社区安置房XX小区A区项目的土地费用及相关费用26227.15906万元。已经支付25646.40203万元，其中：土地出让金24090万元，税金975.645万元，基础设施配套费用580.75703万元。结余资金353.59797万元，用于A区项目建设。

上述土地及配套费用，由银行支付凭单、相关部门出具的合法的政府行政性收据予以佐证。

（二）开发项目的施工费用及对应资金结算情况

开发项目的施工总费用，包括建安工程费用、开发项目的其他费用（如设计费等），通过招标并签定《合同》方式机械实施。对于开发项目工程建设总费用进行动态考核，区分以下几种情况：

1、建筑工程项目合同费用金额明细情况

XX社区安置房XX小区A区开发初期，按照项目开发的招标流程，分别与包括通州建总集团有限公司、山西一建集团有限公司施工企业签定《施工合同》。

2、开发项目的施工费用结算金额明细情况

   其他项目合同：包括附属建筑物、围墙、电力设施等项目；和与建筑工程项目相关的费用合同，包括前期费用（如设计费、勘察费等）、施工期费用（如监理费、检测费等）。

合同签定说明：经审核归集，截止2025年12月31日，贵公司XX社区安置房XX小区A区项目，上述工程施工及工程建设服务合同（1、2）合计85431.436573万元。

3、尚未招标、实施的项目预算15177.556712万元

经审核归集，截止2025年12月31日，贵公司XX社区安置房XX小区A区项目，尚未招标、实施的项目预算15177.556712万元。

上述工程施工及工程建设服务合同（1、2）合计85431.4365733万元中，已经包括了未实施的建设项目合同金额、和未招标的项目预算费用金额合计15177.556712万元。

4、行政性罚款1537.457446万元

截止2025年12月31日，贵公司XX社区安置房XX小区A区项目，共发生行政性罚款1537.457446万元，已支付。

该项费用在合同项目的支付统计表中进行了列示。

5、总预备费2500万元

除了上述施工企业、服务企业签定合同、未实施的建设项目合同和预算费用外，贵公司考虑到了发生变更施工项目的可能性，安排了预算资金2500万元，作为预备费进入项目的投资预算。

6、变更及签证增加结算金额2453.373843万元

截止2025年12月31日，已经实施的开发项目中，存在因为发生工程签证、变更的增量金额2453.373843万元。

上述包括：土地费用和交易税金及配套费用、签定施工合同费用、变更签证增量费用、行政性罚款、总预备费，项目预计的投资总额118149.426922万元。

（三）实际工程费用的结算情况

包括土地及配套费用、工程施工费用、其他附属工程及项目服务费用在内，上述五项包括施工合同费用总额118149.426922万元，实际结算支付总额62979.158259万元，尚未结算支付金额为55170.268663万元，总体的结算率为53.3%，具体工程施工费用结算明细如下：

1、土地及配套费用26227.15906万元

应当结算的土地及配套费用26227.15906万元，截止2025年12月31日，已经结算并支付土地及配套费用25646.40203万元，未结算金额580.75703万元，结算率97.7%。

2、工程施工合同总费用85431.436573万元

工程施工合同总费用85431.436573万元，包括施工企业签定《施工合同》、其他项目工程及费用合同金额、未招标和实施的预算项目总计85431.436573万元。

截止2025年12月31日，已经对应结算并支付的上述工程施工及服务合同费用（包括未实施项目）总额35653.381783万元，未结算总额49778.05479万元，结算率41.7%。

上述未结算总额49778.05479万元中，已经包括了未实施的建设项目合同和未招标项目15177.556712万元；    

3、行政性罚款1537.457446万元

截止2025年12月31日，贵公司XX社区安置房XX小区A区项目，共发生行政性罚款1537.457446万元，已支付。

4、变更及签证增加结算金额2453.373843万元

截止2025年12月31日，已经实施的开发项目发生工程签证、变更的增量金额2453.373843万元，已经支付141.917万元，支付率5.8%。

5、预备费2500万元

截止2025年12月31日，XX社区安置房XX小区A区项目安排了预算资金2500万元，作为预备费进入项目的投资预算。

综合以上五项贵公司XXX小区A区建设项目，累计发生项目投资建设的应结算预算总额118149.426922万元，实际结算并支付建设费用总额62979.158259万元；未结算总额为55170.268663万元。

六、审计结果

通过审计山西转型综合改革示范区XX开发区XX建设有限公司XX社区安置房XX小区A区建设项目的审计，贵公司本项目投资完成额、安置部分项目投资完成额及存在的资金缺口的审计结果如下：

1、项目资金到位情况

截止2025年12月31日，山西转型综合改革示范区XX开发区XX建设有限公司投资建设的XX社区安置房XX小区A区项目，账面反映累计收到建设资金62979.158259万元，其中包括：

本公司收到股东方拨入的注册资本金1000万元；

XX开发区财政局拨入的项目建设资金累总额25000万元；

XX开发区创新科技集团有限公司拨入项目资金33078.578259万元；

XX开发区管委会所属的相关关联公司往来款900.58万元；

税务部门返还“留抵退税”资金总额3000万元。

2、实际完成投资总额情况

截止审计报告日2025年12月31日，山西转型综合改革示范区XX开发区XX建设有限公司投资建设的XX社区安置房XX小区A区项目，建设费用预算（包括已经完成工程和未施工预算总额）总额为118149.426922万元，其中；土地及配套费用26227.15906万元，工程施工合同总费用85431.436573万元，行政性罚款1537.457446万元，预备费2500万元，变更增加。

3、合同金额和结算（预算）情况

截止2025年12月31日，包括土地及配套费用、工程施工费用、其他附属工程及项目服务费用在内，进行项目投资的施工合同费用总额118149.426922万元。

实际结算支付总额62979.158259万元；

尚未结算支付金额为55170.268663万元。

4、项目建设资金存在缺口情况

截止2025年12月31日，贵公司XX社区安置房XX小区A区项目，在原有批复项目概算的基础上，结合目前工程材料及施工、服务费用整体下行的实际情况，目前按照施工合同及预算总额合计118149.426922万元，可以完成和实现安置房XX小区A区项目建设的总体目标。

目前已经完成并结算投资的费用总额为118149.426922万元，剩余工程项目约需要资金为55170.268663万元。