民间资本为何持续购入酒店资产？

      2024年酒店行业尤其是高端酒店领域经历了比较明显的入住率和平均房价双杀现象，有人由此说五星级酒店的市场已经崩塌，这类话难免有些危言耸听，在悲观的时候过于悲观。咱们这个行业，危言耸听和过于亢奋总是并存。如果理性地观察，你会发现增持买入酒店优质资产的人其实越来越多了。不能注意这些的，往往是被一些暂时的困难表象吓倒，却忽略了宏观因素中影响行业的大趋势。我们也大胆预测，未来民间资本还会更积极地持有酒店，专业的酒店投资机构将会不断出现。

2024年部分酒店资产交易

      我们要注意到中国经济结构和社会财富格局正在发生较为深刻的变化。传统产业的财富积累面临着前所未有的挑战。民间资本的财富积累多源自传统产业（通常指中低端制造业、房地产、能源等，也就是“Old money”）。这类财富当前集中在“富一代”企业家手中。受到外部挤压和国内成本高企的困扰，一部分传统企业已经随着“一带一路”政策转移到其他国家，另一部分留下的传统行业的企业家则发现，他们的财富难以有效地转化为新的生产力（如科技、互联网、生物医药等，也就是俗称的New money）。这不仅限制了企业的进一步发展，也对财富的传承和保值增值构成了威胁。

为什么呢？

      Old money和New money之间其实存在难以跨越的门槛。新兴产业多以技术和资本为基础，有资本密集和技术密集两大特点，存在高风险、培育期长的问题。新产业虽然资金需求量大，但多通过政府引导基金、风险投资基金注资，个人资金则无法轻易地进入。老一代的民营企业家因缺乏经验，也很难辨别出新兴技术项目的优劣前景，贸然进入新产业将面临较大风险。因此大量传统产业积累的财富实际处于闲置状态。

      父母之爱子，则为之计深远。近几年民营企业已经进入了老少交接班时期。财富的传承既需要以产业为载体，又需要有制度安排的保障。产业的传承既取决父母更取决于子女的志趣和能力。

      我们要看到，不是所有的产业都能成为百年产业，也不是所有的富一代都希望子女继续自己的产业。相对于产业运营的不确定性和高风险，中国父母想为子女在资产配置中不说全部，也至少是部分地安排有稳定收益保障的资产。这类资产只要子孙不是“儿卖爷田心不疼”，都可以长期持有从而获取稳定收益。

      中国用于财富传承的金融工具匮乏，资金保值增值的渠道单一。我们可以看到资金的途径多是债市、股市、楼市、其他实体产业。股市和楼市的未来我们不作评判，但是股市和楼市的风险性已经在这几年得到充分展示，而新产业的投资问题在前文我已经做了解释。要想在低收益安全性高的债市和高收益低安全性的股市之间找到投资出口，其实是非常困难的。

      酒店虽然运营过程中比较复杂，但商业模式却简单明了。酒店收入来源明确，成本结构清晰，盈利模式直观，不存在复杂摸不着的研发部分。很多人在日常生活中都曾经频繁地接触酒店。无论是财富一代还是接班人都是可以在专业团队的支持下详细了解投资的可行性。

      靠房地产快速涨价创造财富的大周期已经过去，未来支撑不动产价格的是其能够产生的现金流，也就是说靠运营来获取收益，这是不可逆的大势。过去因为住宅资产的快速升值，民间资金没有人愿意持有十几年才能回本的商业不动产，但是当住宅失去了升值红利时，相对于住宅领域动辄30年以上的租售比，酒店类不动产已经是很好的选择。

      相对于办公、商业等其他不动产，酒店是更好的财富传承工具。酒店行业是所有不动产中，执行所有权、经营权、品牌权分离最彻底的。这种市场竞争中诞生的管理模式可以让业主成为一个纯财务投资人，而不用操心经营。投资人只要在投资阶段按照科学的决策流程选址建造，或者从市场上购买已经过业绩验证的在营资产，然后引入优秀的品牌和专业的管理团队，基本上可以脱离管理。这种权利分离制度在其它领域是难以找寻的，比如商业类和办公类资产都存在频繁租赁转换，连锁化的品牌方和第三方管理也相对稀缺并且未在大时间尺度上得到验证。

      在当前经济环境下，资产配置的多元化显得尤为重要。酒店资产作为一种实物资产，与其他金融资产（如股票、债券等）具有较低的相关性，能够有效分散投资风险。通过增持酒店资产，民间资本可以实现资产配置的多元化，降低整体投资组合的波动性，提高财富的稳定性和安全性。

      因房地产行业流动性紧张产生的优质酒店资产被动出售行为不会持续太久。出售行为本身也并不代表酒店是瑕疵资产。更重要的我们要注意，作为现金流产品，因酒店初期高折旧导致的账面亏损也不代表酒店是赔钱货。因此新进的投资者不要产生过度捡漏的心态。过去的两年中，有几个客户虽然从澎润最先获得了优质资产的信息，资产从收益法的角度看也非常可行，但因为捡漏心态严重而被其他人抢占先机。

      省小钱而踩坑的，在酒店2.0时代案例太多。创业成功的人，大多都对自己的领域有绝对的自信。过度的自信使人分不清成功究竟是源自时代的红利还是自己的能力。这种自信也常导致“自信迁移”，认为酒店这种行业找几个朋友了解下，自己再去参观几个，已经差不多了。但投资中高端酒店看似门槛低，实则暗藏不少风险。从选址定位到运营管理，每个环节都需专业知识和经验支撑。盲目自信或贪图便宜，往往会导致投资失败。新进的酒店投资者不要迷信自己，应学会找澎润等行业内专业机构规避各种风险，防止省小钱而吃大亏。

      投资的城市固然重要，但商圈才是决定酒店成功的关键。2018年澎润在行业内首次发布《中国酒店业50城投资潜力指数报告》时，三亚是我们推荐的最好的投资目的地，但是经过这几年大量入市之后，市场也开始供给过度。

      新一线和二线城市已经失去了大规模新区建设的动力，城市的格局和边界逐渐稳定下来，再发生像深圳的城市中心不断西迁的情况已经非常困难。对哪些商圈会成为百年商圈的判断要比20年前容易得多，所以资金真的不必一窝蜂都寻找一线城市和三亚的资产。

      优质酒店类大宗资产流动难的问题主要是总价太高，小的投资人有心无力，无法吃下。于是出现了小投资者争抢小物业，大物业又无人问津。在当前缺乏有效金融手段的情况下，各地的投资者通过行业内的专业机构组成投资基金，或者通过当地的投资商会联合投资将是拿到更优质资产的好方法。

      在当前经济环境下行的情况下，传统产业积累的财富难以快速转化为新的生产力。酒店资产具有稳定的现金流回报、长期增值潜力和资产配置的多元化优势，无论是从财富传承角度还是稳定回报的角度，酒店资产都是一个理想的选择。

      我们也呼吁政策上给与更多的支持，促进酒店资产的流动，也有助于通过市场的力量化解债务难题。