城市更新 | 更新的三大命题02：资产活化

      近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，要求转变城市开发建设方式，建立可持续的城市更新模式，提出八项主要任务，都是从存量资产改造利用角度出发。

      契合了当下城市更新的第二大命题，就是资产活动，即从不可售空间到可运营资产。

      城市更新不是盖完就结束的“项目工程”，而是一场持续的价值兑现过程。真正能撑起更新长期运营和财务可持续性的，是资产是否被有效激活。

      “资产活化”，就是把那些原本不能卖、不能租、不能估值的空间，变成能生钱、能聚人、能衍生的价值引擎。

01 从“建完就交付”到“持续生价值”

      传统开发逻辑是一次性兑现逻辑：

      空间建成即交付；

      销售回款即退出；

      价值在开发端实现。

      而城市更新面临两大结构性挑战：

      第一，土地不再具备强释放能力；

      第二，空间多为“非商品型”资产（如：街巷、社区广场、历史建筑、灰空间等）。

      这些空间如果没有运营能力，将成为财政包袱。

      如果有运营能力，将转化为城市的战略性资产。

      因此，我们必须建立一套“资产运营逻辑”来实现活化。

02 资产活化的三大关键机制

1）运营机制设计：让空间可用、可聚、可持续

      运营是资产活化的第一步，要将空间从“物理容器”转化为“内容场”。

      内容注入：IP导入、主题设计、节奏规划；

      活动运营：日常活动机制+事件节点运营；

      社群粘连：主理人制度、会员机制、社区共创；

      使用频率：从“偶尔使用”转为“高频消费”或“常态社交”。

      比如，北京·大栅栏“草场地26号”，原为街边闲置办公楼，通过“文化孵化器+内容主理人”模式，引入手工艺人、青年书店、策展空间、咖啡与市集，运营团队做成“街巷型品牌孵化园区”，实现文化创意导入与商业空间协同。

      比如，深圳·甘坑客家小镇，以精准策划内容场景——儿童文旅亲子场、动漫IP合作、民俗活动常态化，运营方将传统客家文化转化为消费体验链条，空间被反复使用与传播，资产评估值大幅提升。

2）收益模型：让不可售空间变成“可估值资产”

      收益模型是连接空间与资本的桥梁。

      从租金逻辑，转向平台逻辑（收服务费、分品牌收益、卖流量）；

      从一次性招商，转向运营周期复利（内容延展、用户生命周期管理）；

      从业态招商，转向复合价值模型（文化+教育+文创+服务+品牌授权）。

      比如，上海·上生·新所，是原海军疗养院改造，引入文创、设计、咖啡、展览空间，以“文化生活方式聚落”运营逻辑打造运营平台，公司通过空间+内容+IP授权打造城市“新生活社交场景”，成为长宁更新资产估值样板。

      比如，广州·TIT创意园。原纺织厂房改造，通过整合科技、时尚、品牌等业态，形成“高频复合办公+社群活动+品牌联名”生态，园区估值不断攀升，成为“广州市国资资产活化的标杆样本”。

3）融资与退出机制：让资产“能孵化、可投资、可退出”

      运营起来的空间，还需要可进入资本市场，才能打通从“资产→收益→退出”的闭环。

多种退出路径：

      政府托底类项目：以绩效补贴与社会服务考核实现部分回补。

      REITs路径：对于具备长期稳定现金流的资产，纳入产业REITs或文旅REITs。

      平台股权机制：将资产运营团队打包成服务平台，引入社会资本股权合作。

      财政+社会资本混合基金孵化：前期以基金撬动运营，后期退出或滚动投入。

      比如，成都·交子金融文创走廊。项目由国资平台统筹、文创企业运营，通过“资产证券化路径”将部分资产打包注入REITs孵化器，形成“资产—运营—资本退出”闭环，成功复制到多个街区。

      比如，杭州·大运河智造大街。平台公司牵头，构建“空间改造+内容招商+基金支持”三合一机制，形成可规模复制的“片区资产活化+金融退出”机制，已进入政府-资本-平台三方协同新模式。

03 五类空间的“活化策略建议”

      在不同类型的空间中，资产活化策略各有侧重，必须“因地制宜、因场定策”，以下是五类典型空间的活化路径总结：

1）社区公共空间活化

      其核心在于激发日常活力和居民认同。这类空间不能只靠政府“管起来”，而要“用起来”。可以引入主理人机制、设立邻里议事平台，鼓励居民参与内容共建和日常治理，使得空间成为真正的生活场、情感场和协同治理场。

      比如，广州永庆坊、上海巨鹿路更新项目，便通过社区共建机制，有效提升了空间的使用频率与社群黏性。

2）历史街区或文保类建筑活化

      它们的活化关键不在大拆大建，而在“以文化为魂，以内容为体”。通过引入文创机构、艺术IP、非遗体验、文化展览等方式，为旧建筑赋予新的叙事逻辑和公共价值。同时，注重原真性与连续性的保留，使其成为城市文化复兴的“品牌窗口”。

      比如，上海上生·新所、广州恩宁路等项目，以精准定位与内容更新，使旧有空间成为兼具美学、经济与公共功能的文化资产。

3）工业遗产园区活化

      此类空间体量大、结构独特，是承载创新业态和复合功能的理想载体。资产活化的关键在于将其转化为“产业与文化双轮驱动”的平台。引入创意办公、品牌孵化、展览展示、文旅服务等业态，并结合IP化运营策略，形成强内容与社群链接。

      比如，广州TIT创意园和杭州大运河智造大街，成功打造出兼具内容力和资本力的产业社区。

4）灰空间或街巷微地活化

      这些散落在城市肌理中的边角地、过渡地、余留空间，虽然“体量小”，却有巨大的“活化潜力”。活化的策略重在高频场景植入与轻资产机制，运用日常化运营、微型活动、小尺度设计，快速提升空间的使用密度与生活参与感。

      比如，上海四平社区更新、台北多个街角艺文空间等案例，已通过主理人和社群运营方式，将零散空间激活为城市社交与文化微节点。

5）文化型公共建筑活化

      文化型公建，有如图书馆、展馆、学校附属空间等，其活化应采用“复合功能叠加”的策略。不仅提供基础的公益服务，更应植入教育、研学、培训、文创、餐饮等多元功能，构建出可持续运营的收益模型。同时引入品牌合作与公益基金支持，提升其服务半径与文化影响力。

      比如，上海自然博物馆项目即是典型，其成功关键在于以空间为平台，融入了特展、教学与研学项目、文创产品销售、餐饮与配套服务等，打通公益与商业之间的界限。

04 结语：没有活化，就没有持续

      在城市更新的三大命题中，“资产活化”看似技术性最强，却实际最贴近运营与财务现实。

      没有活化，更新就变成“空壳焕新”；

      有效活化，城市才能构建起“内循环型”发展模式。

      资产活化，不仅是收益问题，更是能力问题：

      你是否具备内容设计能力？

      是否有长期运营能力？

      是否能引导资本进入、形成回报模型？

      所以，一个城市更新项目，在规划前最该问一句话：“这块空间，未来靠什么活下去？靠什么养活自己？”

      能回答这个问题的项目，才配谈“可持续发展”。