全国冷库空置率超36%，行业已经到了生死边缘？

01    冷库空置率超36%，行业正在“呐喊”与“彷徨”

     “现在我国冷库空置率已高达36%，行业进入了生死存亡时刻。”

      除夕当天，过年氛围达到最浓，一位资深冷库从业者却发了一条颇为“破坏气氛”的视频：

      发布这条视频的是云冷1号联合创始人钟贤柏。他用“呐喊”的口吻，道出了冷库行业这个残酷的事实。

      钟贤柏介绍，口罩事件以来，我国大力扶持冷链物流建设，冷链物流设施专项债项目多达909个，总投资4500亿元。

     “冷库建的太快了，爆炸式增长！”

      因为近几年新建的冷库尚未纳入统计，钟贤柏认为，冷库真正的空置率，可能远超我们的想象。

      冷库容量激增，新增的业务却几乎没有，导致大家抢的都是存量资源，只能越来越卷。

      很快，这条视频刷屏了冻品人的朋友圈。

    “感谢您为行业说实话，冷库空置、行业内卷已成为这几年冷链行业不争的事实。”北京“冻品老兵”刘培军评价道。

      深耕冷链行业30年，刘培军直言：“现在是冷库卷得最厉害的时候，供大于求，北京的（冷库）出租率不到50%。”

      郑州一位冷链从业者也透露，包括万邦市场在内的多个大型冷库，一半的库容都在空置，租不出去。

      还有冷库运营者无奈表示，因为冷库大面积闲置，冷藏车常常无货可拉。为了解决冷藏车返程空跑问题，都开始拉快递挣钱了。

      据中物联冷链委和链库平台不完全统计，截至2024年，冷库总量为2.53亿立方米，同比增长10.96%，新增库容2491万立方米。

      更严峻的是，2024年，我国冷库求租量为1759.53万立方米，同比增长16.51%；冷库出租量为3653.71万立方米，同比增长33.44%，供需剪刀差进一步拉大。

      出租量是求租量的2.08倍！

      这意味着，全国一多半冷库大概率是没办法租出去的，空置率将持续高位。

02   租金一降再降，大量冷库在生存线上挣扎

      冷库空置率高，加上需求疲软，去化难度加剧。最直接的影响是，冷库越来越租不上价了。

      刘培军介绍，近一年来，他们公司周边的冷库租金持续下跌，1平方一天的租金，从一年前的4.5元跌到了现在的3.5元，跌去了22%。

      其实他的体感还算好的。据物联云仓数据研究院数据，截至2024上半年，北京冷库的平均租金跌到了一平方一天3.3元。

      从上图可知，环比2023年下半年，中国重点城市冷库平均租金全部呈下跌状态。不少地区冷库租金几乎腰斩，与常温库相差无几，甚至有部分冷库免费出租。

      西安东郊的冷库租金，现在便宜到了一平方一天2.5元，颇具吸引力，刚过去的春节，很多冻品经销商“搬家”来入驻。

      山东临沂一冷库更是宣称，一平方每天只需5毛租金，就能租到一级标准冷库，吸引了大批冻品人围观咨询。

      据头条君不完全统计，在抖音上，近半年就有超过20座冷库倒闭或转让，原因主要是食品厂、水果店、花店等倒闭，致使冷库设施弃置。

      据一位冷库市场人士观察，近两年倒闭的冷库主要有以下几个特点：一是小型冷库居多，资金实力较弱，缺乏竞争力。二是大多设备老旧，无法满足现代化冷链物流的需求。三是管理不善，一些冷库在运营管理、客户服务等方面存在不足，难以吸引和留住客户。

03   冷库发展真的到顶了吗？

      产能过剩，大量冷库运营商走到生死边缘。那么，我国冷库行业真的发展到顶了，不会再有未来了吗？

      并非如此。

      我们现在已不缺冷库，现有冷库也足够使用。

      但是，从结构上看，中国的冷库又存在严重的失衡。

第一重的失衡，在于分布失衡。

      我国冷库主要集中在东部沿海及经济发达地区，如华东、华南等地，而承担了全国大部分生鲜农产品批发交易的中西部地区冷库资源匮乏，关键物流节点缺少冷冻冷藏设施。

      这导致农产品在产地无法得到及时有效的冷藏保鲜，在运输过程中损耗较大，增加了物流成本。相比之下，国外冷库分布相对较为均衡，能较好地满足不同地区的需求。

第二重的失衡，在于需求失衡。

      行业数据显示，我国高标冷库在冷库总体供应中占比不足1/3，存量约300万平方米，主要集中在北上广深、武汉、成都、西安等七个重要冷库市场。

      随着生鲜零售、连锁餐饮和冷冻食品等行业的快速发展，高端冷库需求持续增长。2021-2025年，中国内地高标冷库需求预计维持13.5%的复合年均增长率，对应需要超过500万平方米的新增高标冷库。

第三重的失衡，则是运营水准失衡。

      面对越来越卷的冷库市场，部分冷库老板开始尝试转型为运营商。

      比如，刘培军就通过“同仓共配”方式，有效降低了物流成本，顺利“节流”；同时，他还在尝试“集采分销”，如帮客户代采各类食材，为下游客户召开产品推介会，帮助客户开拓更多销售渠道等等，提高服务密度，努力“开源”。

      但更多的冷库，则是房东或二房东在运营，主要目的是收租，并没有深度介入冻品上下游产业链，冷库服务同质化，无法满足新需求，利用率下降。

      空置率高企，租金直线下跌，冷库市场确实变天了。

      只管投资、不管运营，盖出来就能租的躺赚时代已过去，纯粹当“包租公”“包租婆”只会越来越难，但如果能把深度服务搞起来，冷库未来仍有极大的想象空间。