北京上海消费都涨不动了？未来活下来的商场只有两种

      北京和上海，这两座长期引领中国消费趋势的城市，如今迎来了一个值得深思的拐点。

      近半年发布的社零数据犹如一记警钟：2024年北京社零总额14073.6亿元，同比下降2.7%；上海17940.19亿元，同比下降3.1%。2025年前两个月北京同比降了0.1%，上海降了1.0%，这是两座中国消费风向标城市近15年来首次同时陷入社零负增长的境地，标志着百年变局时代中国消费市场格局的深刻变化。尤为值得注意的是，京沪的消费增速明显落后全国平均水平，这一现象在中国消费市场发展史上极为罕见。

      当过去30年的经济增长逻辑不再，2025年的消费复苏可能是一个全新的起点。

      外部直接面对世界格局动荡和美国发动的贸易战，内部又叠加房价下行、财富缩水、产业变迁、收入放缓、人口流出，这些因素共同编织成一张复杂的网，困住了一线城市的消费动能，商家开店计划也受到掣肘。环境虽然不易，但2025年北京仍有计划开业20余个项目，新增近200万平方米商业空间；上海更是将推出52个项目，新增380万平方米。这种"逆势扩张"现象，无疑将引发新一轮的市场洗牌与重构。

      如果市场蛋糕缩水，这些新商场凭什么在内卷中突围？

      答案藏在两个关键词里：差异化和体验感。从下列对今年新开商业的5点总结中不难看出，未来活下来的商场只有两种：让人"来了不想走"VS"走了还想来"。

精准首店才是流量密码

      "首店"已成为新商业项目的标配。北京超极合生汇西区引入35%全国或区域首店，上海ITC Maison规划100+重磅品牌，其中首店占比超60%。但首店经济已从简单的数量竞争转向精准的质量匹配——不是有多少首店，而是有多少适合目标客群的首店。比如爱琴海缤纷里引入的首店充满娱乐休闲，与乐高乐园形成互补；北京超极合生汇针对亲子客群，引入ANTA Kids北京首家Campus店、SKINOW雪乐山京北首店等；上海A.F.A则面向艺术爱好者，引入全球涂鸦艺术博物馆中国首展。这种精准匹配才是首店经济的制胜之道。

把商场变成“景点”

      无论北京还是上海，新商业项目都在强化"社交"功能。北京中关村ART PARK的2万平方米屋顶公园，上海前湾印象城MEGA的2万平方米LIVEGROUND绿地，都是在回应同一个问题：如何让消费者在商场停留更长时间？答案是将商场变成"景点"。当线上渠道可以满足"买东西"的基础需求时，线下商业必须提供"和人在一起"的社交体验。这一趋势促使商业空间从单纯的"交易场所"向复合型"城市客厅"转变。

老文化，新玩法

      北京坊用中轴线文化讲故事精心重现灯市文化，中海大吉巷将6个文保院落改造为免费博物馆，上海A.F.A把钢铁厂改成艺术中心。历史建筑+现代商业的组合，既保留城市记忆，又创造消费新场景，让"可触摸的历史"与"可消费的文化"融合，比纯新建商场更有记忆点。

抱紧新旧“流量大腿”

      湾里·王府井紧贴环球影城，爱琴海·缤纷里置身乐高乐园，鑫耀·光环Live绑定腾讯园区；北京合生汇西区与bilibili合作推出"超极次元嘉年华"，上海A.F.A引入蓝人秀亚洲唯一驻场演出。未来商场要么傍旅游地标、高校、医院、产业园区等线下流量聚集地，把老流量玩出新场景；要么就紧贴社交媒体、短视频、短剧等线上流量聚集地，争夺新世代的传播话语权。由此，商业项目的成功公式已经从"位置×业态×品牌"演变为"位置×内容×社交媒体传播力"。

科技要“润物细无声”

      科技应用是京沪新商业的第四大共同特征。AR导航、智能停车不是噱头，关键要解决痛点——比如家长找母婴室、打工人快速买咖啡。科技用得好，能让商场服务效率翻倍。北京湾里·王府井WellTown设置华北最大裸眼3D屏，上海A.F.A试点AR导航导引涂鸦展故事线。随着科技深度融入，商业空间正在经历从"人找商品"到"商品找人"的范式转变。通过会员数据分析、消费行为预测、AI个性化推荐，商场可以在消费总量萎缩的环境下，精准提升单客转化率与复购频次。

1、北京超极合生汇(西区)

      项目体量：16万方

      开业时间：2025年3月28日

      开发商/运营方：合生商业

项目看点

      项目定位与规模升级

      定位标签：以“超极好逛”为核心，聚焦年轻消费群体，打造国际化、潮奢时尚地标，强调“年轻力磁场”属性。

      体量与布局：改造后商业面积达16万平方米，与东区“合体”后总规模达46万平方米，覆盖娱乐、餐饮、数码、珠宝、服饰零售等全业态，品牌总数近800个。

      特色模式：延续“城市主题公园商业”理念，融合自然景观与商业空间，打造沉浸式消费场景。

      品牌矩阵与业态亮点

      首店经济：

      35%品牌为全国/区域首店，涵盖潮牌、运动、亲子、文化体验等领域，包括：

      运动潮流：超级安踏北京首店、DIDIMAX北京首店、CAMEL ACTIVE全国旗舰店（专业户外装备）、MAIA ACTIVE京北首店（女性运动服饰）、SPRANDI北京首店（意式轻奢鞋履）。

      文化体验：西西弗书店京北定制旗舰店（融合阅读与社交空间）、过瘾公园沉浸密室剧场（购物中心首店）。

      亲子娱乐：meland club国内首家投影创新艺术旗舰店（儿童主题乐园）、SKINOW雪乐山京北首店（室内滑雪培训）、小象动悟公园京北旗舰店（儿童运动体验）。

      业态互补：

      儿童零售：引入ANTA Kids北京首家Campus店、英氏童装、好孩子gb等，形成一站式儿童穿戴用品集群；

      家庭社交：打造亲子互动空间与萌宠友好区域，满足全龄段家庭需求。

      商业协同与城市发展价值

      西区通过差异化业态布局、首店经济驱动及高频次文娱活动，成功塑造“年轻力+家庭力”双核商业体，与东区协同推动京北商业升级，成为北京POD模式标杆项目。

2、爱琴海·缤纷里

      项目体量：7.4万方

      拟开业时间：2025年

      开发商/运营方：新金山投控/爱琴海

项目看点

      项目定位与规模

      区位优势：位处上海乐高乐园度假区核心区域，毗邻乐园西侧，其中心广场与乐园入口无缝衔接，是乐园唯一的主入口。

      开发规模：规划地上商业建筑面积达7.4万方，地下15万方停车场配备4000个车位。

      品牌定位：作为全国首个国际IP乐园旗舰商业，突破性开发了全新“双景点”运营模式，与乐高乐园同频，让消费者可以感受到“逛完乐园，还有乐园”的全新体验。

      核心亮点与业态布局

      通过乐享野趣生活、文化生态生活、缤纷欢聚生活为主题的三大特色区域构建全新消费场景，并结合乐园元素，打造特色店型。

      业态布局方面，目前餐饮占比约40%，零售和配套各占30%左右

      业态创新：

      全国最强的旗舰资源，引进100+首进品牌及多个创新业态组合，打造零售、体验、娱乐、宠物业态的全国首创店型和互动内容、专注于文化内容、生活方式、IP旗舰、艺术策展、时尚潮流等互动体验业态。

      巧克玩家全国首家度假区定制店、BAMBOOMATES全国首家旗舰店、港丽/chilis/龟兹全国首家度假区旗舰店、夯食全国首家玻璃美学店、BONJOUR全国首家轻餐旗舰店、悦璞食堂全国首家度假区定制店、PENROSE全国首家大师旗舰店等已确定入驻

      星零界全国首家像素风社交概念空间、多栖博物全国首家化石主题餐厅等垂类头部店铺有望在此项目落地。

      商业协同与城市发展价值

      依托“乐高乐园+商业街”的黄金组合，期望打造长三角地区休闲旅游新胜地的流量入口，未来吸引更多新业态、新品牌、新场景落地，放大文旅高峰项目的辐射溢出效应。

3、北京坊二期

      项目体量：2.37万方

      拟开业时间：2025年6月

      开发商/运营方：广安集团

项目看点

      项目定位与建设

     定位升级：聚焦“中国式生活体验区”，深化文商旅融合，从一期“首店经济”转向文化场景驱动，瞄准年轻客群提升消费品质。

      建设规模：总建筑面积2.37万平方米，地上两层、地下两层，与一期地下连通形成环形游览路线，地面保留两个多功能广场（演出、展览）。

      设计创新与文化表达

      传统与现代融合：

     建筑立面：北侧采用民国风拱券、红灰砖元素，南侧运用木石砖瓦等传统材料，与胡同四合院风貌协调。

      灯市文化重现：呼应历史“灯街”，春节设置京绣牡丹球形装置，沿街镂空花砖实现室内外光影互动。

      立体空间规划：

      超3000㎡天台花园打造城市天际线观景打卡点，结合错落屋顶形成立体街巷；

      地下街区规划“数字+新国潮”主题，串联一期形成沉浸式消费动线。

      文旅业态与消费场景

      文化IP赋能：

      主题体验馆：中轴线巧克力博物馆、大栅栏沉浸式剧场，强化本土文化叙事；

      潮流社交空间：签约20+品牌（如国潮艺术馆、互动剧场），推动“老城焕新”与年轻客群需求对接。

      运营策略与城市价值

      客群精准适配：针对年轻游客偏好，引入潮流社交、数字体验业态，提升消费黏性。

      街区联动效应：与一期及大栅栏街区形成“文化体验闭环”，驱动区域文旅消费升级。

      北京坊二期以“文化为魂、空间为脉”，通过精细化施工、历史场景活化及业态创新，实现老城商业空间“微更新”，成为北京文商旅融合发展的示范性项目。

4、北京湾里·王府井WellTown

      项目体量：19万方

      拟开业时间：2025年9月30日

      开发商/运营方：王府井集团

项目看点

      项目定位与规模

      区位优势：紧邻北京环球影城（直线距离约500米），距地铁7号线花庄站约300米，未来S6线开通后形成三轨交汇（机场快线、1号线、7号线），半小时通达首都机场、大兴机场及副中心枢纽。

      开发规模：总占地近50万平方米，总投资超百亿，包含三大业态： 王府井WellTown（19万㎡，亚洲最大奥特莱斯）；诺岚酒店（五星级，300+客房，无边泳池俯瞰环球影城灯光秀）；汀云微度假小镇（12万㎡，含商业街、不夜城、主题酒店群）。

      目标客群：年轻家庭、潮流青年、艺术爱好者，日均客流预计超4万人次。

      核心亮点与业态布局

      文商旅融合标杆：

      奥莱+艺术：王府井WellTown引入500+品牌，含艺术中心、裸眼3D大屏、京潮市集，打造“空中花园”式商业空间；

      微度假场景：汀云小镇涵盖中国国家地理探索中心（北京首店）、法国小王子主题乐园、URIDE滑板乐园、汤泉中心，覆盖全龄段娱乐需求；

      酒店特色：诺岚酒店客房可直览环球影城灯光秀，顶层无边泳池结合艺术展览，实现“住玩购”一体化。

      空间创新：

      湾里·王府井WellTown作为重要的商业组成部分，是王府井集团首次提出的“艺术即商业"理念的实践之作，也是全新的时尚文化空间。

      流线错层与三大中庭是湾里·王府井WellTown最重要的设计亮点，以“自然、未来”为主题，充分利用退台与屋顶花园打造立体商业空间。

      光之境、水之境与洞之境三大中庭对应银河、瀑布、花园要素，让商业建筑与自然生态进一步融合统一，30米高的瀑布从中庭倾泻而下，水幕与自然光相映成趣，为商场增添了满满的艺术感。

      业态布局：

      计划引入国内外知名品牌500余个，一大批国际名牌、首店将扎堆进入城市副中心。其中，文化艺术、运动娱乐、儿童游乐等体验业态占比将达50%，首次进入城市副中心的品牌占比将达60%以上。

      湾里项目以“轨道交通上盖+文商旅融合+艺术商业”创新模式，填补副中心高端商业与微度假场景空白，成为北京城市更新与文旅消费升级的标杆性项目。

5、北京中关村ART PARK大融城

      项目体量：20万方

      拟开业时间：西区-2025年5月；东区-2025年Q4

      开发商/运营方：光大安石

项目看点

      项目定位与规模

      区位优势：海淀区中关村西区核心门户，紧邻地铁4/10号线海淀黄庄站、4号线中关村站及16号线苏州街站，周边40余条公交线路交汇，辐射中关村科技园、高校及居住区。

      开发规模：总建面20万平方米（含2万㎡屋顶公园），分西区（2025年5月开业）与东区（2025年末开业）。

      目标客群：3公里内覆盖180万高质客群（含110万常住人口、40万高校师生、30万办公人群），未来五年新增办公人口4万，锁定中高端消费、科技从业者及年轻家庭。

      核心亮点与业态布局

      文商旅融合标杆：

      POD模式创新：以“商业+街区+城市公园”为核心，保留双螺旋雕塑、古树、御道等历史遗产，打造北京首个大型公园式商业中心。

      五大优势业态：国际潮流（MUJI、SHAKE SHACK）、米其林餐饮（“羲和·京致”京西首店）、生活方式（新氧诊所、魅+KTV）、融食荟（Olé精品超市）、宠物友好空间。

      首店经济：引入300+品牌，含30+首店（如寿司郎海淀首店、好利来城市主题店），国际品牌占比超20%。

      设计特色与体验升级

      空间革新：

      三首层规划：通过五大庭院式下沉广场联通地下-地面-屋顶，提升地下商业价值，动线通透率达80%。

      立体生态：2万㎡屋顶公园融合海绵城市功能，设置四季景观、互动装置及露天剧场，实现“会呼吸的商业体”。

      中关村ART PARK大融城以“POD模式+首店集群+生态场景”重构京西商业逻辑，成为科技高地与人文底蕴交融的消费新地标，推动海淀区国际消费中心城区建设。

6、北京中海大吉巷

      项目体量：8万方

      拟开业时间：2025年4月

      开发商/运营方：中海环宇商业

项目看点

      项目定位与规模

      区位优势：西城区骡马市大街，北京中轴线申遗成功后首个城市更新地标，紧邻地铁4/7号线菜市口站，距天安门2.5公里，5公里覆盖金融街、王府井等核心商圈。

      开发规模：总建面36万㎡（含8万㎡商业+1.2万㎡绿地），地上商业覆盖地下两层及地上一层

      目标客群：3公里内325万办公人群（含266家上市企业）、479万常住人口及高端居住客群（住宅均价13.8万/㎡），填补区域高端商业空白。

      核心亮点与业态布局

      文商旅融合标杆：

     博物馆+商业：6个文保院落改造为免费博物馆（含康有为故居），联动《每周评论》旧址等历史遗迹，打造“可触摸的宣南文化”体验场景。

      首店集群：引入30+首店（如黑珍珠“有雲”、非遗茶点“诸如是”、胶东风物“瑅瑚小馆”），餐饮业态占比60%，主打200-300元客单价的中高端市场。

      业态创新：

      合院式街区：保留胡同肌理，通过四合院门头、垂花门等“修旧如旧”修缮，形成“商业+胡同+绿地”复合空间。

      绿色生态：1.2万㎡城市森林绿地含低碳花园剧场、屋顶雨水回收系统，实现“会呼吸的生态商业体”。

      设计特色与体验升级

      空间革新：

      立体动线：地下商业与地铁站直连，地上通过庭院下沉广场联通，形成“地下-地面-屋顶”三首层动线，提升空间通透率。

      文化场景：中庭设置光影艺术装置、非遗工坊体验区，结合胡同光影秀打造沉浸式文化消费场景。

      大吉巷以“文保修复+首店集群+生态场景”重构京味商业逻辑，成为中轴线申遗后首个城市更新标杆，推动西城从历史文脉向消费活力转化，填补二环内高端文化商业空白。

7、上海ITC Maison

      项目体量：23.2万万方

      拟开业时间：2025年分阶段开业

      开发商/运营方：新鸿基地产

项目看点

      项目定位与规模

      区位优势：地处上海徐家汇商圈核心区，毗邻地铁1/9/11号线徐家汇站，距徐家汇天主教堂约1公里，5公里覆盖陆家嘴、静安寺等核心商圈，是上海中心城区稀缺的TOD综合体标杆。

      开发规模：总开发体量约70.6万㎡（含商业27.9万㎡、超甲级写字楼37万㎡、六星级酒店及高端住宅），购物中心地上5层、地下6层，商业面积达27.9万㎡，为上海中心城区最大商业体。总投资约334亿元，计划2025年起分阶段开业，预计年客流量超2000万人次。

      目标客群：覆盖徐家汇商圈日均300万办公人群（含2000余家科技企业）、周边10公里内800万常住人口及高端居住客群（住宅均价12万/㎡），填补区域高端奢侈品与沉浸式体验商业空白。

      核心亮点与业态布局

      文商旅融合标杆：

      历史活化：保留徐家汇百年文脉，通过空中廊桥串联历史建筑与现代商业，打造“可触摸的都市文化地标”。

      首店集群：引入100+重磅品牌，包括Louis Vuitton、Hermès等顶奢旗舰店，以及%Arabica、Pintxos等网红餐饮，餐饮业态占比40%，主打500-800元客单价高端市场。

      业态创新：

      复合空间：首创“商业+绿廊+剧院”模式，规划中央时尚生活大道、2000㎡屋顶花园剧场及奥林匹克标准溜冰场，形成“日间商务+夜间社交”双场景。

      设计特色与体验升级

      空间革新：

      立体动线：借鉴香港ICC动线规划，通过地下直连地铁、空中连廊串联四大地块，实现“无缝流动”，地上设置三首层入口提升可达性。

      文化场景：中庭打造30米挑高光影艺术装置，外立面采用参数化设计，模拟“未来城中之城”视觉效果。

      ITC Maison以“全球旗舰+文化地标+未来场景”重构商业逻辑，成为徐家汇商圈升级的核心引擎，推动上海从国际消费城市向全球消费枢纽迈进，填补浦西高端商业综合体空白。

8、上海前湾印象城MEGA

      项目体量：26万方

      拟开业时间：2025年12月25日

      开发商/运营方：万科商业

项目看点

      项目定位与规模

      区位优势：地处虹桥国际开放枢纽核心区——前湾商务区，紧邻地铁13号线季乐路站（直线200米），17号线西延伸段已开通，上海机场联络线2024年底贯通，40分钟直达浦东/虹桥双机场。

      开发规模：总开发体量40万㎡（含26万㎡购物中心、4.8万㎡ COSTCO中国首店、11万㎡5A写字楼），购物中心地上6层、地下2层，商业面积14万㎡，配备2000+停车位，为上海西部最大全业态综合体。总投资35亿元，2025年1月封顶，计划年底开业。

      目标客群：聚焦品质家庭、年轻客群及国际商务人士，覆盖虹桥主城前湾片区高端居住人群（住宅均价9.8万/㎡）、周边10公里内300万常住人口及长三角跨境消费客群，填补区域高端社交度假商业空白。

      核心亮点与业态布局

      城市级商业地标：

      超级综合体联动：与COSTCO、5A写字楼组成40万㎡超级生态圈，覆盖“生活零售+商务办公+社交消费”全场景，形成西上海商业新极核。

      自然社交度假体验：以“山水为灵感”设计公区轴线，打造叠山理水式商业空间，融合开放式街区、滨水餐饮外摆及萌宠互动区，构建“城市中的自然游乐场”。

      业态创新：

      首店矩阵：规划350+品牌，引入区域首店占比超60%，包括东南亚网红餐饮、国际户外品牌旗舰店、宠物友好空间及市中心头部品牌下沉首店。

      多元业态组合：覆盖都市潮流、户外运动、亲子成长、悦享美馔等六大主题，餐饮业态占比45%，主打300-600元客单价轻奢餐饮。

      设计特色与体验升级

      空间革新：

      曲线美学建筑：LG1主题街区联合泰国EMSPHER设计团队，打造开放式消费空间；L1南区设置滨水餐饮外摆，东区规划宠物友好活动区，强化社交场景。

      立体动线：地下直连地铁，地上通过下沉广场与空中连廊串联，形成“地铁-商业-社区”三首层动线，提升可达性。

      自然共生：引入室内垂直绿化、屋顶生态花园及苏州河沿岸码头规划，实现“商业与自然无界交互”。

      虹桥前湾印象城MEGA以“自然社交+国际度假”重构商业逻辑，成为大虹桥商务区升级的核心引擎，推动上海从国际消费城市向全球生活方式标杆迈进，填补西上海高端社交度假商业空白。

9、上海鑫耀·光环Live二期

      项目体量：9.25万㎡

      开发商/运营商：香港置地

      拟开业时间：2025年二季度

项目看点

      项目定位与规模

      区位优势：地处徐汇漕河泾开发区核心区，紧邻地铁15号线华东理工大学站，联动腾讯、微软等科技巨头办公集群，3公里覆盖漕河泾近70万高知白领及高校客群，5公里辐射徐家汇、徐汇滨江等核心商圈。

      开发规模：总商业体量约10万㎡，包含街区、盒子、街铺三种空间形态及隈研吾设计的地标剧场，其中一期「光里」街区1.2万㎡已于2023年5月开业，二期新增8.8万㎡复合业态空间，含专业运动中心、文娱剧场及2万㎡户外绿地。总投资约25亿元，计划2025年第二季度全面开业。

      目标客群：聚焦25-40岁品质白领、年轻家庭及科创从业者，填补区域高端社交、沉浸式体验及运动健康消费空白。

      核心亮点与业态布局

      城市级商业地标：

      超级综合体联动：与腾讯大厦、华东理工高校形成“产城文”三角生态，剧场年承办200+场次演出（音乐剧、脱口秀、电竞直播），打造徐汇西文化磁场。

      首店集群：引入区域首店占比超60%，包括星巴克漕河泾首家Greener Store、锡伯新疆菜、悦璞食堂等，餐饮业态占比45%，主打300-800元轻奢消费。

      业态创新：

      一期「光里」街区以林荫餐饮社交为核心，引入%Arabica、Patagonia等网红品牌；

      二期规划宠物友好空间、屋顶运动公园及沉浸式剧本杀馆；

      联动久事体育打造国标泳池、羽毛球场及瑜伽中心。

      设计特色与体验升级

      空间革新：

      细胞式组织：借鉴新加坡社区理念，以“街区为细胞单元”，通过下沉广场、空中连廊串联三大形态，形成无界动线。

      自然共生：隈研吾剧场采用“流动飘带”设计，外立面覆盖绿植；2万㎡LIVEGROUND绿地设置互动水景、露天剧场，实现“商业空间即自然容器”。

      鑫耀·光环Live以“细胞式生态+文化剧场+全时社交”重构商业逻辑，成为漕河泾产城融合升级的核心引擎，推动上海从科创高地向全球生活方式标杆迈进，填补徐汇西高端复合商业空白。

10、上海A.F.A购物中心

      项目体量：5万方

      开发商/运营方：融侨集团

      拟开业时间：2025年夏季

项目看点

      项目定位与规模

      区位优势：地处上海长宁区淮海西路570号，位于长宁、徐汇、静安三区交界处，紧邻淮海西路和徐家汇两大商业中心，被新华路高端住宅区环绕，商业氛围浓厚。与地铁3/4/10号线虹桥路站仅150米，联动徐家汇商圈与新华路历史文化风貌区，形成“工业遗产+现代消费+国际社区”黄金三角区位。

      开发规模：总用地面积约4万平方米，总建筑面积约23万平方米，包含ROJO艺文空间（6000㎡）、A.F.A购物中心（5万㎡）、A.F.A办公楼（10万㎡）及THE PARK艺术生活公园（6000㎡）。总投资超35亿元，计划2025年夏季全面开业，定位为“Art for Life, Art for All”艺享之城，预计年客流量超1000万人次，填补长宁区高端艺术商业空白。

      目标客群：聚焦25-45岁新中产家庭、高知白领及跨境商务客群，辐射新华路外籍人士、艺术爱好者及周边3公里50万常住人口，打造“历史记忆+艺术体验+品质生活”三位一体目的地。

      核心亮点与业态布局

      城市级艺文地标：

      工业遗产活化：前身为1956年建成的上海第十钢铁厂，保留红砖厂房、淬火池等工业遗存，由普利兹克奖得主西泽立卫改造设计，融入透明玻璃幕墙与流线型结构，形成“历史肌理+未来美学”的共生空间。

      多元艺文场景：

      ROJO艺文空间：举办蓝人秀（亚洲唯一驻场秀）、《街头回响》全球涂鸦艺术大展（美国涂鸦博物馆中国首展）、凡几市集等高能活动，年承办超200场艺文事件。

      购物中心：引入山系户外品牌（如Patagonia）、黑珍珠米其林餐厅、茑屋书店设计团队打造的复合书店，打造“艺术展览+消费体验”闭环。

      办公楼：LEED金级+WELL金级双认证，22%绿化率打造内环低密度花园办公，吸引创意设计、科技企业入驻。

      业态创新：

      三大主题标签：

      艺术生活化：零售区引入%Arabica烘焙工坊、Patagonia定制旗舰店，餐饮区设置露台酒吧与沉浸式餐酒空间；

      潮流社交化：屋顶设置滑板公园、宠物友好休闲区，定期举办露天电影、艺术沙龙；

      文化地标化：如联合上海戏剧学院孵化本土剧团，推出“海派文化季”年度艺术计划。

      设计特色与体验升级

      地标建筑设计：

      新旧共生：红砖厂房外立面保留历史风貌，内部嵌入曲面玻璃结构，形成“工业心脏+透明脉络”的视觉符号；西泽立卫设计的曲面混凝土建筑，以无柱空间和光影互动致敬工业遗产。

      立体生态：项目绿化率超25%，屋顶设置星空观景台，下沉广场连接地铁与商业体，形成“地铁-公园-建筑”三首层动线。

      上海A.F.A以“工业遗产活化+艺术商业共生”为核心，通过全球IP策展、花园式办公及多元业态创新，重构城市更新逻辑，成为长宁区“艺文赋能商业”的超级引擎。项目不仅延续“红坊”历史文脉，更以“最上海”品牌矩阵激活区域价值，推动上海从“商业大城”迈向“全球艺术文化策源地”。

11、奉发古华庭

      项目体量：4万方

      开发商/运营方：保利商旅

      拟开业时间：2025年5月

项目看点

      项目定位与规模

      区位优势：地处上海奉贤核心区南桥板块，位列“南桥九景”之首，作为奉贤“南桥源”城市更新首发商业项目，毗邻12万方五星级公园古华园，与地铁5号线/15号线南桥新城站形成立体交通网络，联动奉贤新城与老城商业势能，形成“历史文脉+现代消费”黄金界面。

      开发规模：总用地面积4.1万㎡，总建筑面积约10万㎡（含地上商业8.9万㎡、地下停车场700个车位），总投资超25亿元。由保利商旅与奉发集团联合开发，计划2025年5月30日全面开业，定位为“最奉贤生活聚场”，预计年客流量超800万人次，填补区域高端文商旅消费空白。

      目标客群：聚焦25-45岁新中产家庭及在地文化爱好者，辐射奉贤老城居民及周边3公里50万常住人口，打造“烟火气+艺术感+社交力”三位一体体验目的地。

      核心亮点与业态布局

      城市级文化地标：

      双核驱动空间：

      南庭·自在生活地：规划烟火市集、社区餐饮及便民服务，保留原古华商城历史肌理，引入“老底子”奉贤小吃、非遗手作工坊，唤醒集体记忆；

     北庭·城市向新力：打造山海主题餐饮集群、潮流零售及文创体验空间，引入%Arabica烘焙工坊、黑珍珠米其林餐厅等首店，形成新旧交融的消费场景。

      四大主题区：

      前庭区：商业主街串联下沉广场，布局零售旗舰店与轻餐酒吧；

      中庭区：保留并改造古华山庄日月楼，坡屋顶设计融合玻璃幕墙，转型为多功能宴会厅及艺术展览空间；

      滨水区：打造2000㎡亲水休闲带，引入露营餐厅、水上运动体验馆；

      独墅：8栋滨水独栋建筑引入高端品牌及文化体验馆。

      设计特色与体验升级

      地标建筑设计：

      新旧共生理念：保留原古华商城砖墙结构，外立面嵌入镂空格栅与LED线性灯光，夜间呈现“海浪波纹”动态效果；日月楼改造采用参数化设计，坡屋顶与玻璃天窗形成光影互动，成为奉贤新地标。

      立体生态：项目绿化率超30%，屋顶设置空中花园，下沉广场连接地铁与商业体，形成“地铁-公园-商业”三首层动线。

      奉发古华庭以“新旧共生·文化赋能”为核心，通过历史建筑活化、非遗场景沉浸及多元业态创新，重构奉贤商业逻辑，成为上海城市更新与文旅融合的典范。项目不仅延续“南桥源”历史文脉，更以“最奉贤”品牌矩阵激活区域价值，推动奉贤从“郊区新城”迈向“全球城市文化会客厅”。

结语

      差异化内卷的尽头，是商业本质的回归。无论多么华丽的包装、多么前卫的设计、多么丰富的内容，商业项目的核心价值始终在于满足人的需求。

      截止目前，北京优质购物中心的存量已达1600万平米，而上海更是达到2400万平米的规模，人均商业面积已达到纽约、东京的水平，接下来更需要在坪效和体验等质量维度上进行提升了。

      北京以其深厚的文化底蕴与科技创新资源，正打造"中国特色的世界级消费体验"；上海则凭借国际化基因与市场化智慧，构建"世界标准的中国式商业场景"。两种模式各有千秋，但都在回应同一个问题：

      在消费增长乏力的时代，商业空间如何创造新价值？

      未来能够生存下来的商业项目，要么让人"来了不想走"，要么让人"走了还想来"。拼品牌、拼面积的年代已经过去，现在比拼的是谁能把逛商场变成一种"刚需体验"，谁能在差异化竞争中找到打动人心的独特价值。

      差异化内卷的终极解法，不是同质化的死路，而是回归商业本质后的创新再出发。这场看似残酷的市场拼杀，最终将淘汰同质化的平庸项目，留下真正理解城市灵魂、满足人性需求的杰出作品。

      而这，恰恰是中国商业地产走向成熟的必经之路。